LMP au réel en 2026 : établir l’assiette avant d’estimer les cotisations

Étape 1 : distinguer recettes et statut

Le montant des recettes est un premier point de contrôle, mais il ne suffit pas à lui seul à décrire votre situation. Pour une location meublée de longue durée, la page d’Indy indique un seuil social de 23 000 € de recettes annuelles.

Elle rappelle aussi que le statut fiscal de LMP repose sur deux conditions cumulatives : dépasser ce seuil et avoir des recettes de location supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal. Les règles peuvent différer pour certaines locations de courte durée ; ne transposez donc pas automatiquement ce raisonnement à un meublé de tourisme.

Avant de chiffrer, notez le type de location, les recettes de l’année concernée et les éléments qui permettent de déterminer le statut fiscal. Si votre situation se situe près d’un seuil ou combine plusieurs types de location, faites confirmer le régime applicable : une estimation de cotisations fondée sur la mauvaise catégorie peut induire en erreur.

Étape 2 : reconstituer le résultat au réel

Dans son explication du régime réel, Indy indique que les cotisations sont calculées à partir du bénéfice, et non directement des loyers bruts. La méthode décrite consiste à retrancher les charges déductibles et les amortissements des recettes. Ces données doivent provenir de votre comptabilité et être cohérentes avec les justificatifs et le traitement retenu pour l’activité.

Le dernier calcul illustre uniquement l’application arithmétique de l’abattement de 26 % que la page d’Indy associe à la réforme de l’assiette sociale. Il ne constitue pas un calcul complet des cotisations : celles-ci dépendent notamment des branches concernées, des taux applicables et de la situation du loueur.

La page situe par ailleurs la réforme pour les cotisations dues en 2026, calculées sur les revenus de 2025. Vérifiez donc que l’année de recettes utilisée correspond bien à celle de votre appel de cotisations.

Étape 3 : ne pas confondre assiette et montant à payer

Une assiette ne se transforme pas en facture par l’application d’un taux unique valable pour tous. La page d’Indy donne une fourchette faciale de 35 à 45 % du bénéfice, tout en précisant que le résultat varie selon le revenu et les cotisations plafonnées ou progressives. Elle présente aussi un taux effectif indicatif, mais ce repère ne remplace pas un calcul adapté à votre dossier. Utilisez-le, au mieux, comme signal de prudence pour préparer votre trésorerie, pas comme montant définitif.

Autre point à intégrer : Indy signale un minimum de cotisations d’environ 1 154 € pour 2026, même en cas de résultat nul ou déficitaire, avec une exception mentionnée pour certaines personnes déjà affiliées à la Sécurité sociale des indépendants (SSI) au titre d’une activité principale. Ce montant étant présenté comme un ordre de grandeur et le cas d’exception dépendant de la situation, faites confirmer le minimum applicable avant de le porter dans votre prévisionnel.

Étape 4 : comparer les régimes avec les mêmes données

La page d’Indy décrit le régime des travailleurs indépendants comme le régime de référence et mentionne, sous certaines conditions de recettes, des options micro-entrepreneur ou régime général. La comparaison utile commence par les mêmes informations dans chaque scénario : recettes, charges, amortissements, année concernée et régime envisagé.

Au réel, l’assiette présentée part du bénéfice ; en micro-entreprise, la page indique que les cotisations sont calculées sur le chiffre d’affaires, sans déduction des charges ni des amortissements. Une activité avec des dépenses importantes mérite donc une comparaison chiffrée plutôt qu’un choix fondé uniquement sur la simplicité administrative.

• Rassemblez les recettes de location pour la période examinée.
• Préparez le détail des charges et des amortissements retenus au réel.
• Notez le régime envisagé et les options dont l’éligibilité doit être confirmée.
• Demandez une estimation adaptée, puis rapprochez-la des appels provisionnels et des régularisations attendues.

Cette liste sert à préparer un échange et un suivi ; elle ne confirme pas votre éligibilité à un régime. Les seuils, taux et modalités peuvent évoluer. Pour les vérifier, partez des informations de l’Urssaf et faites examiner les points fiscaux ou sociaux qui dépendent de votre dossier.

Les dirigeants de SASU qui cherchent une méthode distincte pour préparer le suivi de leurs propres cotisations peuvent aussi consulter le dossier de clôture des cotisations sociales en SASU : ce cadre ne doit pas être confondu avec celui d’une location meublée.